El sector inmobiliario español y sus oportunidades de negocio en la república de panamá






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fecha de publicación22.06.2015
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UNIVERSIDAD DE BARCELONA

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES

MÁSTER EN COMERCIO Y FINANZAS INTERNACIONALES

EL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL Y SUS OPORTUNIDADES DE NEGOCIO EN LA REPÚBLICA DE PANAMÁ

(Proyector de Tesina para optar al grado de Maestría en Comercio y Finanzas Internacionales)

AUTORES:

BELANDRIA, Deiny Enedina

SUAREZ VELASCO, Rubén Darío

BARCELONA, 30 DE ENERO DE 2010

INTRODUCCIÓN

El mercado inmobiliario español experimentó una gran expansión en la última década motivado principalmente por los siguientes factores: La entrada en la zona euro; la fuerte demanda extranjera para el mercado de segunda residencia, impulsada por el inicial diferencial de precios con los países del entorno demandante; la generalización del doble sueldo en las unidades familiares, que provocó una caída aparente del esfuerzo necesario para la adquisición de vivienda; la inmigración, que colocó un nuevo nicho de demanda; la accesibilidad a la financiación amplia y de bajo coste. Todo ello contribuyó a alentar una demanda que ha sido en parte especulativa; el precio medio se duplicó holgadamente en los últimos años y el esfuerzo teórico anual requerido por un hogar para financiar una vivienda pasó de menos del 30% a cerca del 50%.

Ahora bien, desde el año 2007, el mercado inmobiliario español ha pasado a ser uno de los sectores con mayor índice de desaceleración dentro del ámbito de la economía; a causa del comportamiento oferta – demanda, los tipos de interés, la sobrevaloración del suelo, entre otros.

Todos estos factores han generado la reciente crisis económica, la paralización de las ventas, la caída de las hipotecas, el desempleo, el bajo poder adquisitivo de los hogares españoles y el cierre del grifo por parte de las entidades financieras.

Por estas razones, las empresas del sector de la construcción han comenzado a indagar en otros mercados, los cuales les puedan garantizar un beneficio que a su vez les permita desarrollarse dentro de ese mercado y mantenerse dentro del mercado español. Entre estos mercados, muchos han optado por Europa del este; ya sea por su cercanía geográfica, por la moneda y/o por su progresiva expansión económica. Otros, por su parte, han visto en Latinoamérica un nicho importante para lograr el mismo objetivo.

Es aquí, en donde se centrará esta investigación: en Latinoamérica, específicamente sobre Panamá. Se comenzará a estudiar desde lo macro hasta llegar a lo micro, es decir, se explorará la situación política, económica y social; las oportunidades de negocio que puede ofrecer a cualquier sector económico, centrándose paulatinamente en el sector de la construcción; y las ventajas económicas que puede procurar a las empresas españolas que trabajan en el sector de la construcción.

Se investigará y se identificará la demanda real de vivienda que requiere Panamá, para lograrlo se analizará la demografía panameña, el poder de endeudamiento de los hogares panameños, así como, la verdadera expansión económica que está viviendo el país en estudio.

Una vez obtenido los resultados, se podrá comprobar si esta expansión del sector inmobiliario panameño es real y cuanto tiempo durará dicho auge. Para ello se estudiarán las proyecciones a futuro del sector, la evolución de la economía panameña y si hay perturbaciones que puedan desencadenar una crisis inmobiliaria como la acontecida en España; dando respuesta a la pregunta que se formula está investigación: ¿Ofrece Panamá verdaderas oportunidades de negocio para el sector inmobiliario español?

CAPITULO I

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Entre 1997 y 2006, la construcción explicó el 24% del aumento del PIB español. Siendo, también el más inflacionista durante los últimos años, afectando el crecimiento de la competitividad exterior.

Desde el año 1997 hasta el año 2002, los precios experimentaron una revalorización de hasta un 90% del patrimonio residencial español, dándose además la circunstancia, que ésta subida espectacular de precios no se produjo con reducción de oferta sino que fue coetánea a aumentos considerables de la producción de vivienda, lo que supone una constatación empírica del comportamiento anómalo del mercado de vivienda.

Muchas fueron las opiniones y dudas acerca del verdadero motor que estaba ocasionando está revalorización inmobiliaria. Algunos expertos afirmaron que dicho auge se debía a un proceso de ajuste según el cual el valor de los inmuebles residenciales habría mantenido una trayectoria histórica de moderación en sus tasas de crecimiento, por lo cual estaríamos en frente de una recuperación del nivel de equivalencia con el resto de bienes económicos. Mientras que otros temieron un riesgo derivado de una sobrevaloración de éste patrimonio respecto del resto de bienes y activos.

Sólo los inversionistas habían acertado en la optimización de la colocación de sus fondos, puesto que habían conseguido el doble propósito de rentabilizar la inversión con un alquiler acorde con los costes de financiación y/o, alternativamente, generar una plusvalía propia del muy largo plazo, en un cortísimo plazo, mediante una venta rápida. Es decir, operaron en éste mercado como si del de valores se tratara.

Ahora bien, la pregunta que se tocaba hacer en ese momento era la siguiente: ¿Era previsible que ésta características pervivieran en el sector? Todo razonamiento económico general conducía a responder negativamente ya que se estaban acortando las dos fuentes de rentabilidad: la remuneración adecuada del alquiler por un lado se iba descompensando en la medida que se reducía el margen de población capaz de pagar los elevados alquileres que la inversión exigía. Y la revalorización del bien, por su parte, se hallaba cercana al límite máximo que viene determinado por el precio máximo que la demanda puede soportar en términos de relación con la renta familiar.

En este sentido, todo parecía encajar en la descripción que algunos analistas ofrecen del proceso de burbuja. El proceso de demanda de burbuja genera una espiral de precios más elevados del suelo, ritmos de construcción más altos y mayor provisión de viviendas, que se traduce en aumento anticipado del stock inmobiliario. A medio plazo, se produciría un descenso anticipado de los alquileres y/o un incremento del parque desocupado. Esto explicaría la entrada en una fase de crisis, o de ruptura de burbuja, con posible caída de los precios por debajo incluso de su valor inicial como consecuencia del sobredimensionamiento del stock inmobiliario.

Por lo tanto, resulta significativa la observación de la correlación existente en cada momento entre precio de las viviendas y alquiler, ya que cuando se produce una discrepancia en esta correlación puede intuirse la cercanía del límite de la burbuja.

Y así fue, en el año 2007 explota la crisis financiera mundial, Estados Unidos motivado por las hipotecas subprime o basura, los países desarrollados, excepto España, a causa de la compra de fondos de cobertura que contenían hipotecas basura o subprime y España, por el estallido de la burbuja inmobiliaria.

En lo referente a la crisis española, el sector de la construcción inicio en 2008 un cambio de ciclo en su evolución arrastrada por el intenso deterioro del segmento de la vivienda residencial. La caída de la producción del sector ha ocasionado una reducción considerable del precio de la vivienda, registrada según estadísticas del Banco de España en un 10% en el primer semestre de 2009 con respecto a igual período de 2008 y un 11% con respecto al segundo semestre de 2007. Igualmente, según operadores privados la caída en los precios ha sido mayor a la que reflejan las cifras oficiales del orden del 13% desde julio de 2007 a julio de 2009.

De acuerdo a lo expuesto anteriormente, se ha iniciado un cambio de ciclo en la actividad de las empresas constructoras originando un fuerte impulso hacía el mercado exterior. De esta forma los seis principales grupos del sector han iniciado un proceso de internacionalización con miras a buscar nuevos horizontes, que le permitan paliar la crisis que está viviendo el sector inmobiliario en España.

Desde hace pocos años, inversores de todo el mundo están desasiéndose de sus activos inmobiliarios, buscando una rentabilidad similar a la que ofrecía el mercado español al principio de la burbuja inmobiliaria. En este caso Panamá, se ha convertido en una oportunidad clara para el sector inmobiliario español, por cuanto el mercado inmobiliario y de la construcción panameño ha registrado crecimientos más que significativos, hasta el punto de convertirse en una de las principales industrias del país y en un referente mundial en el segmento de bienes raíces.

Ahora bien, esta nueva realidad dentro del sector inmobiliario español, de buscar una nueva vía para su estabilización económica y poder recuperar de alguna manera las pérdidas obtenidas por el boom inmobiliario nos lleva a plantearnos una pregunta que será el objeto de estudio de esta investigación:

¿Ofrece Panamá verdaderas oportunidades de negocio para el sector inmobiliario español?

Para responder a ésta pregunta se deberá cumplir con el siguiente objetivo general, así como a sus objetivos específicos.

OBJETIVO GENERAL

Analizar el sector inmobiliario panameño como fuente de negocio para el sector inmobiliario español.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1.- Analizar el sector inmobiliario español desde 1997 hasta 2006.

2.- Indagar en el origen de la crisis del sector inmobiliario español, acaecido en el año 2007 y su evolución.

3.- Analizar el papel del sector bancario español y del Banco Central Europeo en la crisis inmobiliaria española.

4.- Explicar la evolución de la economía panameña durante el período 2000 – 2009.

5.- Analizar el sector inmobiliario panameño desde el año 2000 hasta el 2010 y sus previsiones hasta el 2012.

6.- Identificar las oportunidades de negocio que ofrece el sector inmobiliario panameño a las empresas españolas.

JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

Existen pocos elementos que permitan prever que la recesión no vaya a extenderse a 2010. Menos aún de que pueda entrarse en un período de recuperación sólida. La demanda continuará débil durante todo el año y sólo se puede esperar el inicio de una fase de crecimiento sostenido del PIB en la parte final de 2010. Además el progreso hacía la recuperación dependerá de la capacidad del sector privado para sustituir los estímulos públicos. En promedio la contracción del PIB en 2010 será del -1,2%.

Por estas razones, se hace imperioso la internacionalización de las empresas españolas del sector de la construcción hacía otros países, que ofrezcan oportunidades claras de negocio, que permitan el auge de la economía de ése país y beneficios reales para las empresas que tienen la necesidad de oxigenarse de la crisis inmobiliaria que han tenido que afrontar desde el 2007 en España.

Por lo expuesto anteriormente, ésta investigación es de suma importancia ya que permitirá a las empresas españolas conocer las oportunidades reales de negocio que puede ofrecer el sector inmobiliario de otro país, en éste estudio el panameño, así como también conocer las experiencias que han tenido otras empresas españolas que operan desde hace tiempo en éste sector.

CAPITULO II

MARCO TEÓRICO

1.- EL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL:

1.1.- Evolución de la Economía española. Período 1997 – 2006.

1.2.- Auge del mercado de la vivienda en España. Período 1997 – 2006.

1.2.1.- Apoyo de la Banca española al sector de la construcción.

1.3.- Caída del mercado de la vivienda en España.

1.3.1.- Influencia del las entidades financieras españolas y del Banco Central Europeo en el estallido de la burbuja inmobiliaria.

1.4.- Perspectivas futuras del mercado de la vivienda en España.

1.5.- Búsqueda de alternativas por parte del sector inmobiliario español en otros países como vía de escape de la catástrofe inmobiliaria acontecida en España a partir del 2007.

2.- EL SECTOR INMOBILIARIO PANAMEÑO:

2.1.- Antecedentes Históricos de la República de Panamá.

2.1.1.- Historia.

2.1.2.- Situación Política.

2.1.3.- Situación Económica.

2.1.4.- Situación Social.

2.2.- Evolución de la economía panameña. Período 2000 – 2009.

2.3.- Guía para realizar negocios e inversiones en la República de Panamá.

2.4.- Oportunidades de negocio que ofrece la República de Panamá.

2.5.- Situación de las relaciones económicas entre España y Panamá.

2.6.- Oportunidades de negocio para las empresas españolas en Panamá.

2.7.- Situación del Sector inmobiliario en Panamá. Periodo 2000 - 2010

2.8.- Perspectivas a futuro del Sector inmobiliario panameño.

2.9.- Oportunidades reales de negocio para el sector inmobiliario español en Panamá.

CAPITULO III

MARCO METODOLÓGICO

1.- Metodología de la Investigación

La presente investigación iniciará su estudio en el sector inmobiliario español. En éste apartado se analizará la evolución de la economía española desde 1997 hasta el 2006, en donde se explicará el auge y caída del mercado de la vivienda en España y la influencia del sector bancario español y el Banco Central Europeo en cada momento. Se estudiará las perspectivas futuras del mercado de la vivienda en España y la búsqueda de alternativas por parte del sector inmobiliario español en otros países. Para esto se recopilará información documental y descriptiva de las fuentes primarias, en este caso: autores y estudios económicos realizados por entidades financieras e instituciones públicas. Asimismo, se recurrirá a las fuentes secundarias, tales como: páginas web en donde se hallen artículos de prensa o entrevistas que hablen sobre el sector inmobiliario español y sobre la economía española en general.

Continuando con el estudio metodológico, se investigara la economía panameña, no sin antes conocer su historia, su situación política, económica y social. Para ello se documentará a través de autores, instituciones públicas y webs oficiales. Se describirá los pasos a seguir para realizar negocios en Panamá, se identificarán las oportunidades de negocio que ofrece panamá tanto en el ámbito general como el sector inmobiliario, se analizará la situación del sector inmobiliario en Panamá y sus perspectivas de futuro y se estudiará las relaciones económicas entre España y Panamá. Para lograr éste objetivo se consultarán los tratados económicos que tengan firmados ambos países en el marco de la cooperación internacional y se utilizarán estudios realizados por las cámaras de comercio.

2.- Tipo de Investigación

Investigación Documental: de acuerdo con Cázares, Christen, Jaramillo, Villaseñor y Zamudio (2000, p. 18), La investigación documental depende fundamentalmente de la información que se recoge o consulta en documentos, entendiéndose este término, en sentido amplio, como todo material de índole permanente, es decir, al que se puede acudir como fuente o referencia en cualquier momento o lugar, sin que se altere su naturaleza o sentido, para que aporte información o rinda cuentas de una realidad o acontecimiento.

Las fuentes documentales pueden ser, entre otras: documento escritos, como libros, periódicos, revistas, actas notariales, tratados, encuestas y conferencias escritas; documentos fílmicos, como películas, diapositivas, fílmicas; documentos grabado, como discos, cintas y casetes, incluso documentos electrónicos como páginas web.

Investigación Descriptiva: según Deobold B. Van Dalen y William J. Meyer (1971) consiste en llegar a conocer las situaciones, costumbres y actitudes predominantes a través de la descripción exacta de las actividades, objetos, procesos y personas. Su meta no se limita a la recolección de datos, sino a la predicción e identificación de las relaciones que existen entre dos o más variables. Los investigadores no son meros tabuladores, sino que recogen los datos sobre la base de una hipótesis o teoría, exponen y resumen la información de manera cuidadosa y luego analizan minuciosamente los resultados, a fin de extraer generalizaciones significativas que contribuyan al conocimiento.

Por lo expuesto anteriormente, se puede decir que el estudio que se realizará cumple con los requisitos para ser una investigación documental – descriptiva, por cuanto se recurrirán a las fuentes documentales primarias y secundarias, así como a las bases de datos de las instituciones públicas y privadas, tales como: gráficos, cuadros estadísticos, etc.

3.- Bibliografía a Consultar:

3.1. Fuentes Primarias:

BERNARDOS DOMINGUEZ, Gonzalo. “Cómo invertir con éxito en el Mercado Inmobiliario”, Editorial Netbiblo, España, año 2007, 232 págs.

CAMPOS ECHEVERRIA, José Luis. “La Burbuja Inmobiliaria española”, Marcial Pons, España, año 2008, 158 págs.

FERNANDEZ DE MATA, José Manuel. “Oportunidades en Panamá: Infraestructuras y medio ambiente”, ICEX, año 2009, España, 32 págs.

GARCIA MONTALVO, J. “Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en España”, Papeles de Economía española, 133, España, Octubre 2007, PP 138 – 153.

GIL, M. “Situación actual y perspectivas de evolución de la población en España”, Boletín económico, Banco de España, España, año 2008, PP 43 – 50.

MARTINEZ, Francisco. “Experiencias en Internacionalización en los sectores de construcción y promoción inmobiliaria”, Instituto de Empres – ICEX, España, año 2006, 11 págs.

MINISTERIO DE LA VIVIENDA. “Estudio sobre el stock de viviendas a 31 de diciembre de 2008”, Ministerio de la Vivienda, España, Año 2008, 27 págs.

OLAVARRIA, María. “Perspectivas y oportunidades de inversión en Panamá”, ICEX, España, Año 2008, 5 págs.

OLAVARRIA, María. “Panamá: Situación, superficie y clima”, ICEX, España, Año 2008, 3 págs.

OLAVARRIA, María. Panamá: Estructura Económica”, ICEX, España, Año 2008, 9 págs.

OLAVARRIA, María. “Panamá: Inversiones españolas”, ICEX, España, Año 2008, 3 págs.

OLAVARRIA, María. “Panamá: Guía de Negocios”, ICEX, España, Año 2008, 20 págs.

PEÑARREDONDA, Eduardo. “Panamá: Marco Político”, ICEX, España, Año 2009, 6 págs.

PEÑARREDONDA, Eduardo. “Análisis de coyuntura: Panamá”, ICEX, España, Año 2009, 12 págs.

RODRIGUEZ LÓPEZ, Julio y otros. “Hogares en España. Proyecciones 2001 – 2012”, Ministerio de la Vivienda, España, Año 2001, 22 págs.

RODRIGUEZ LÓPEZ, Julio y otros. “El Mercado de la Vivienda en España. Previsiones 2007 - 2009”, Universidad de Alcalá, España, Año 2006, 35 págs.

RODRIGUEZ LÓPEZ, Julio. “Situación y perspectivas futuras en el sector inmobiliario en España”, Ministerio de la Vivienda, España, Año 2006, 29 págs.

RUBIO, Ana y otros. “Situación inmobiliaria. Diciembre 2009”, Servicio de Estudios económicos del BBVA, España, Año 2009, 39 págs.

TELLEZ, Juana. “Situación Panamá”, Servicio de Estudios económicos del BBVA, Colombia, Año 2009, 22 págs.

VARBANOVA, Valentina. “Panamá: Demografía”, ICEX, España, Año 2009, 3 págs.

VARBANOVA, Valentina. “Panamá: Relaciones Multilaterales”, ICEX, España, Año 2009, 6 págs.

VARBANOVA, Valentina. “Panamá: Relaciones Comerciales UE- Panamá”, ICEX, España, Año 2009, 4 págs.

3.2.- Fuentes Secundarias:

http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/Viviendas_principales_buscadas_1.htm

http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/Viviendas_principales_buscadas_3.htm

http://www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,5310,5280449_5296122_5296234_0_PA,00.html

http://www.arqhys.com/articulos/sector-inmobiliario-espanol.html

http://www.barandilleros.com/mercado-inmobiliario-espanol-breve-analisis.html

http://www.obranueva-newhomes.com/obra-nueva/invertir-panama.php

http://www.empresaexterior.com/2009061023623/empresas/el-sector-inmobiliario-busca-refugio-en-panama.html

http://www.marcvidal.cat/espanol/2008/04/el-pib-inmobili.html

http://www.comercio.mityc.es/comercio/bienvenido/Comercio+Exterior/Politica+Comercial/Relaciones+bilaterales+de+la+Union+Europea/Paises/America/pagCentroamerica.htm

http://www.laestrella.com.pa/mensual/2010/01/17/inicio.asp

http://www.prensa.com/

http://www.elnuevoherald.com/

http://lta.reuters.com/

http://www.elpanamaamerica.com.pa/diarios/

http://www.contraloria.gob.pa/

http://www.mici.gob.pa/index2.php

http://www.presidencia.gob.pa/

http://www.mef.gob.pa/uabr/Portal/Default.aspx

http://www.acp.gob.pa/esp/index.html

http://www.pa/

http://www.empresaexterior.com/2010011226862/politica-economica/panama-creara-la-oficina-del-inversionista.html

http://www.americaeconomica.com/portada/reportajes/junio09/050609/Mfpanama.htm

http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/noticias_m2/octubrede2006/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-3306622.html

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

GLOSARIO DE TÉRMINOS

CRONOGRAMA DE ACTIVDADES

ACTIVIDADES

Nov

2009

Dic

2009

Ene

2010

Feb

2010

Mar

2010

Abr

2010

May

2010

Jun

2010

Jul

2010

Ago

2010

Sep

2010

Oct

2010

Nov

2010

Dic

2010

Elaboración del Proyecto de Tesina











































Entrega del Proyecto de Tesina











































Aprobación del Proyecto de Tesina











































Recopilación de Información











































Análisis y Clasificación de la Información











































Corrección del Proyecto si procede











































Elaboración del 1er Informe. Desarrollo Capítulo II











































Corrección del 1er Informe











































Elaboración del 2do Informe. Desarrollo Capítulo II











































Corrección del 2do informe











































Elaboración del 3er Informe. Análisis de Resultados y conclusiones











































Entrega 3er Informe











































Revisión del Tutor











































Corrección y última revisión











































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