Tema 41: La comunidad de bienes: concepto y clases. El condominio: condominio románico y germánico. Reglas sobre el contenido y extinción del mismo según el Código Civil. Examen de las comunidades especiales: tipos dudosos de comunidad. Aprovechamientos comunales






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-TEMA 41 DE DERECHO CIVIL-
ARTS. A MEMORIZAR:
Código Civil: 392 a 406; 600 a 604; 1.522; 1.618 párrafo 1º.

Luis Serrano. Valladolid-Marzo 2012.
Tema 41: La comunidad de bienes: concepto y clases. El condominio: condominio románico y germánico. Reglas sobre el contenido y extinción del mismo según el Código Civil. Examen de las comunidades especiales: tipos dudosos de comunidad. Aprovechamientos comunales.

1-LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES.
1.1- En cuanto a SU CONCEPTO:
A) Hemos de comenzar el presente tema hablando del CONCEPTO LEGAL de la comunidad de bienes, cuya regulación sistemática la encontramos en el Título III del Libro II de nuestro Código Civil (arts. 392 a 406). De este modo, dispone el párrafo 1º del art 392 CC que: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. Esta definición legal parece referirse solamente a la comunidad de un derecho de propiedad (también llamada “copropiedad” o “condominio”); sin embargo, la regulación del Código Civil incluye tanto la comunidad sobre el derecho de propiedad, como la comunidad sobre otros derechos reales, como pueden ser, a título ejemplificativo: la comunidad sobre el derecho de posesión (art. 445 CC), sobre el de usufructo (arts. 469 y 521 CC), o sobre las servidumbres (art. 531 CC).
No obstante, además de sobre los derechos reales la figura de la comunidad puede recaer también sobre “los derechos de crédito”. La cotitularidad de un derecho de crédito se rige por las normas que el Código Civil dedica a las obligaciones mancomunadas y solidarias en sus arts. 1.137 y siguientes. Si bien la regulación que alude a las obligaciones solidarias es autónoma y un derecho de crédito fragmentado solidariamente no da lugar a ninguna forma de comunidad, no sucede lo mismo respecto de los créditos mancomunados, cuya escasa regulación en los artículos antes citados ha de ser integrada con las normas recogidas en los arts. 392 y siguientes del propio Código Civil.
DÍEZ-PICAZO entiende que las reglas de la comunidad de bienes no se aplican solamente al fenómeno aislado de la titularidad de un derecho, sino que se aplican también a los casos en que la totalidad de un patrimonio pertenece en común a varias personas (lo que se denomina “patrimonio colectivo”), o en que una masa patrimonial, aunque no pueda calificarse en sentido técnico como “patrimonio”, pertenezca colectivamente a varias personas. A título de ejemplo podemos citar la comunidad de bienes en el matrimonio entre marido y mujer. Con ello quiere decirse que la institución de la comunidad de bienes es más amplia que el fenómeno de la titularidad plural de un derecho real, pues comprende:
1) la copropiedad o condominio;

2) la titularidad plural de un derecho real en cosa ajena (como el usufructo);
3) el crédito mancomunado “strictu sensu”, que no origina su fragmentación;
4) y los patrimonios y masas patrimoniales bajo una titularidad colectiva.
B) En cuanto a las FUENTES DE LA COMUNIDAD DE BIENES, señala el párrafo 2º del art. 392 CC que: “A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”. Por tanto, sus fuentes legales son las siguientes:

1) En primer término, el pacto o contrato, siempre que la comunidad tenga origen voluntario.
2) A falta de pacto, regirán las disposiciones especiales de la comunidad de que se trate. Dentro del Código Civil podemos encontrar disposiciones específicas en lo referente a la propiedad de casas por pisos o locales (art. 396), la comunidad o sociedad legal de gananciales (arts. 1.344 a 1.410), la que surge como consecuencia del contrato de sociedad (arts. 1.665 a 1.708), la comunidad entre coherederos (art. 1.051), y la que se origina de la conmixtión (recogida en los arts. 381 y 382). También encontramos normas especiales acerca de determinadas formas de comunidad en el Código de Comercio (como son las que regulan la copropiedad de los buques), y en las Leyes que versan sobre las denominadas “propiedades especiales” (como la Ley de Aguas, la de Propiedad Industrial o la de Propiedad Intelectual, entre otras).
3) Y por último, la figura que nos ocupa se regiría por las disposiciones generales del Código Civil acerca de la comunidad de bienes, es decir, las del Título III del Libro II, que tienen carácter meramente supletorio.
C) En cuanto a su PERSONALIDAD JURÍDICA, la comunidad de bienes no tiene atribuida por nuestro Ordenamiento Jurídico personalidad jurídica propia más allá de la que corresponde individualmente a cada uno de sus miembros o comuneros; por tanto, la comunidad no puede ser titular de derechos y obligaciones, recayendo ambos en la esfera individual de cada uno de los comuneros, ni tampoco puede ostentar la titularidad registral de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, ya que éste habrá de inscribirse a favor de cada uno de los comuneros con arreglo a la cuota que le corresponde en la comunidad o condominio, como resulta del art. 54 del Reglamento Hipotecario. Consecuencia también de la falta de personalidad jurídica de la comunidad de bienes es la imposibilidad de ejercitar acciones judiciales contra la misma, debiendo dirigirse éstas contra todos y cada uno de sus miembros, dando lugar a lo que en la Doctrina Procesalista se conoce como “litisconsorcio pasivo necesario” entre todos los comuneros.

1.2- Por lo que se refiere a SUS CLASES:
-Cabe señalar las siguientes:
a) Singular o universal, según recaiga sobre bienes o derechos determinados (como la comunidad que existe sobre la propiedad de una cosa o sobre la titularidad de un crédito), o recaiga sobre la totalidad de un patrimonio en su conjunto (como sucede con la comunidad hereditaria o entre coherederos).
b) Voluntaria o incidental, según se haya constituido como consecuencia de la voluntad expresa de los interesados (como en el caso de la adquisición por compra de un inmueble por varias personas en pro indiviso), o sin ésta (como la comunidad entre coherederos).
c) También podemos distinguir entre comunidades ordinarias o forzosas, según lleven implícita o no la facultad por parte de los comuneros de exigir la división de la cosa común. Existen en nuestro ordenamiento jurídico determinadas formas de comunidad en las que se excluye a priori la facultad de cada uno de los comuneros de poder exigir judicialmente la división de la cosa común, es decir, se excluye el ejercicio de la “actio communi dividendo” o acción de división de la cosa común. Más adelante volveremos sobre esta cuestión que ahora dejamos simplemente apuntada.
d) Por último, la clasificación históricamente más significativa es la que distingue entre la comunidad germánica y la comunidad romana, que es objeto de estudio en el epígrafe que sigue y que pasamos a exponer:

2-EL CONDOMINIO: CONDOMINIO ROMANO Y CONDOMINIO GERMÁNICO.
-Históricamente la comunidad de bienes se ha organizado de dos maneras, etiquetadas por la doctrina con los nombres de comunidad romana” o “comunidad por cuotas o partes, y “comunidad germánica” o “en mano común.
La comunidad romana tiene su origen en una concepción que da preeminencia al derecho del individuo, por lo que reconoce al comunero un señorío exclusivo sobre una parte del derecho poseído en común apareciendo así la idea de cuota, que caracteriza primordialmente a este tipo de comunidad. En la comunidad romana cada uno de sus miembros ostenta una parte alícuota o cuota ideal de la cosa o derecho en común, de manera que cada uno de los cotitulares puede actuar separadamente de los otros respecto a su parte o cuota determinada, con la salvedad de que, al existir una pluralidad de titularidades convergentes sobre la misma cosa o derecho, hay cuestiones sobre las que se impone con carácter obligatorio la actuación conjunta de todos los comuneros. El carácter incidental o transitorio que la concepción romanista atribuye a la comunidad (por considerarla como una situación puramente transitoria y, en el fondo, desventajosa para sus miembros), hace necesario que todos y cada uno de los comuneros tengan la posibilidad de salir en cualquier momento de la situación de comunidad a través del ejercicio de la actio comuni dividendo o acción judicial de división de la cosa común.
La comunidad germánica o en mano común, por el contrario, parte de una concepción colectivista o comunitaria del mundo en la que lo que debe predominar es el derecho del grupo, por encima del derecho del individuo. En la comunidad germánica la cosa o derecho común pertenece colectivamente a todos los comuneros, sin fijación de una cuota determinada.
A partir de este planteamiento general podemos deducir las principales diferencias entre uno y otro tipo de comunidad:
1) En la comunidad por cuotas o comunidad romana la cosa o derecho pertenece a los comuneros por partes determinadas o cuotas (también denominadas “partes pro diviso”), mientras que en la comunidad germánica o en mano común la cosa o derecho pertenece a la colectividad, corresponde íntegramente a todos los comuneros, sin que exista ninguna división ideal por cuotas (aunque sí se distingue en este tipo de comunidad una participación abstracta a cada uno de los comuneros, pero que únicamente producirá efectos en el momento de la división, es decir, es una determinación hipotética establecida en previsión de que eventualmente la comunidad llegue a disolverse).
2) Otra diferencia entre ambas concepciones es que en la comunidad romana cada comunero puede disponer libremente de su cuota y, en consecuencia, podrá enajenarla o cederla a un tercero, así como constituir gravámenes sobre ella (por ejemplo, podrá hipotecarla en garantía del cumplimiento de una obligación), mientras que en la comunidad germánica, al no existir propiamente cuotas, no se da la posibilidad de reconocer un poder individual de disposición a cada uno de los comuneros sobre su cuota.
3) Por último, en la comunidad romana cada uno de sus miembros tiene atribuida la facultad de ejercitar en cualquier momento la actio comuni dividundo, al objeto de poner fin a la situación de comunidad o indivisión; en cambio, en la comunidad germánica los comuneros tienen excluida la posibilidad de ejercitar una acción de este tipo, ya que la idea básica que subyace en esta concepción es que la cosa pertenece íntegramente a todos los comuneros, sin que haya división por cuotas.
-La regulación que el Código Civil dedica a la comunidad de bienes en los arts. 392 y siguientes está inspirada en el esquema de la comunidad romana, no sólo por la tradición romanista de nuestro Código, sino también por la esencia de las normas básicas que dedica a la institución. A la luz del art. 392 CC podemos definir la copropiedad o condominio como “la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece por indivisión a varias personas”. Como caracteres del condominio en nuestro Derecho podemos destacar los siguientes:
1) La pluralidad en el sujeto activo: no existe límite máximo y pueden serlo tanto personas físicas como jurídicas. Para ostentar la cualidad de cotitular en un condominio basta tener atribuida capacidad jurídica en sentido amplio, sin que sea necesario ostentar capacidad de obrar (que sí será necesaria, en cambio, para el ejercicio de los derechos inherentes a la cualidad de copropietario).
2) Como segunda característica del condominio ha de hacerse referencia a la unidad de la cosa objeto del mismo; es decir, que no se encuentra dividida en partes materiales que correspondan a cada uno de los condueños, ya que la cuota que cada uno ostenta tiene un carácter ideal, y no se materializa sobre una parte concreta de la cosa común hasta el momento en que tenga lugar la extinción del condominio.
3) Es precisamente la atribución por cuotas ideales otra de las características fundamentales del condominio, y representa la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida (o de su valor, si la cosa común resulta esencialmente indivisible)

La doctrina civilista y la Jurisprudencia tradicionalmente han coincidido en considerar, de forma mayoritaria, que nuestro Ordenamiento Jurídico sólo reconocía expresamente la comunidad romana o por cuotas ideales indivisas en la titularidad plural de los derechos reales, siendo necesaria en todo caso la determinación por cuotas concretas del derecho correspondiente a cada uno de los cotitulares, como consecuencia de las exigencias marcadas por el art. 392 CC y por el Principio Hipotecario de Especialidad o Determinación Registral, que subyace en la regulación del art. 54.1 del Reglamento Hipotecario. Igualmente, se consideraba que la comunidad germánica sólo era admisible en nuestro Derecho respecto de aquellas figuras jurídicas en las que existía una previsión legal específica (como en los casos de la comunidad de gananciales, la comunidad hereditaria o los montes vecinales en mano común). Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha dado un paso adelante para superar dicha concepción tradicional en su Resolución de 8 de junio de 2011 (BOE de 1 de julio). En un supuesto en que se instaba la inscripción en el Registro de la Propiedad de un derecho real de hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones y favor de una pluralidad de acreedores, el Registrador competente suspendió la inscripción por no determinarse en la escritura pública de constitución de hipoteca las cuotas concretas que debían ostentar las entidades de crédito en el derecho real de hipoteca, pues este se atribuía “en mancomún” a todos los acreedores, sin distinción de cuotas. Sin embargo, entiende la Dirección General en la Resolución citada que sí resulta posible en nuestro Ordenamiento la configuración de una titularidad de varias personas sobre un derecho real, como es el de hipoteca, en mancomunidad, sin ninguna determinación de cuotas, lo que supondría consagrar la admisibilidad de una concepción germanista o en mancomún respecto de la titularidad plural de un derecho real. Señala la Dirección General que el Código civil ya regulaba algún supuesto de este tipo, como sucede en relación con el usufructo atribuido de forma conjunta, simultánea y sucesiva a favor de varias personas (art. 521 CC), en que no es necesaria una atribución de cuotas determinadas a los distintos titulares de este concreto derecho real (sin que quepa su extinción hasta el momento en que fallezca el último de los usufructuarios); además, fundamenta su postura en la teoría del “numerus apertus” que rige en la creación de nuevos derechos reales, con arreglo a los arts. 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario, y en el principio de autonomía de la voluntad que rige respecto a esta figura jurídica, consagrado por el art. 392 párrafo 2º CC. No obstante, ha de señalarse que existe un importante sector doctrinal (en el que destacan autores como GARCÍA GARCÍA y ÁVILA NAVARRO), que considera inadmisible en nuestro Ordenamiento la construcción de una titularidad plural en mancomún o sin distribución de cuotas en relación con los derechos reales.

3-REGLAS SOBRE EL CONTENIDO Y EXTINCIÓN DEL MISMO SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL.
3.1- Por lo que se refiere a LAS REGLAS SOBRE SU CONTENIDO:
Dentro del catálogo de derechos que tienen reconocidos los integrantes de un condominio podemos hablar fundamentalmente de dos grandes clases: a) los derechos que se refieren a la cosa objeto de la comunidad y que corresponden a los cotitulares en calidad de comuneros; b) y aquellos otros derechos que se refieren a la cuotas o partes pro indiviso, y que les corresponden como a propietarios individuales.
3.1-A) En cuanto a los DERECHOS DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN A LA COSA COMÚN:
En realidad, el ejercicio de actos sobre la cosa entera o sobre una parte material de la cosa común excedería del ámbito propio del derecho del copropietario y, por ello, las facultades que se atribuyen a cada uno de los partícipes sobre la cosa común han de estar necesariamente subordinadas al derecho de todos los demás. Podemos distinguir los siguientes derechos:
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